演講稿摘要
聯邦儲備理事會巴爾總裁的講述重點在於影響美國各地住房負擔能力的宏觀經濟狀況與結構性阻礙因素的交匯。 當前經濟環境的特點是持續通脹高於 2% 的目標，儘管經濟增長強勁且勞動力市場穩固，這需要持續調整貨幣政策，即提高政策利率。 此緊縮週期直接影響長期借貸利率，包括抵押貸款，加劇現有的負擔能力挑戰。過去二十年來，房價的實際增長率顯著（約為 70%，而實際家庭收入中位數的增長率為 17%），造成資產價值與購買力之間存在明顯脫節。
住房成本，包括自住和租賃市場，顯示出家庭預算日益受到壓力。亞特蘭大聯邦儲備銀行住房擁有權負擔能力監測顯示，自 COVID-19 大流行以來，負擔能力持續下降，已降至 21 年來的最低點。與此同時，越來越多的租戶負擔過重，將大量收入用於住房支出。這些高成本的主要驅動因素是住房供應受限，預計美國總住房存量缺口為 1-4%。 此缺口加劇了需求波動對定價的影響。
供應側的限制源於多種因素的綜合作用，包括限制性土地使用法規、停滯的建築生產力以及 2008 年金融危機對建築工人隊伍的持續影響。監管壁壘，特別是在地方層面，限制了密度並延長了開發時間表。該行業有限的生產力增長，加上材料和勞動力成本的上升，進一步限制了供應。社區再投資法案和低收入住房稅收抵免等舉措旨在利用私人資本進行經濟適用房開發，但這些項目的需求通常超過可用資源。解決負擔能力危機需要採取多方面的綜合方法，包括監管改革、生產力增強以及持續的公私合作，以增加住房供應並支持低收入和中等收入家庭。
觀點分析
聯準會官員的言論凸顯影響房價可負擔性的複雜宏觀經濟環境，進而 necessitate 持續調整貨幣政策。儘管承認經濟成長強勁且勞動市場穩健，但持續高於 2% 目標的通膨，以及對就業風險的減弱，支持近期政策利率調升，並暗示進一步收緊的可能性。此一立場旨在實現物價穩定和促進可持續增長，但直接影響包括住宅抵押貸款在內的中長期借貸利率，加劇現有的可負擔性挑戰。該講者強調聯邦雙重使命，突顯優先控制通膨壓力，即使可能導致潛在購房者的借貸成本增加。
目前房地產市場動態的一大驅動因素是結構性供應缺口，估計約為總房屋庫存的 2-4%。此一缺口，加上限制性的土地使用法規和營建部門生產力停滯，已導致實質房價創下歷史新高。這些因素的影響對於首次購屋者尤其嚴重，68% 的受訪者表示無力負擔頭期款。講者指出，2000 年至 2024 年間收入成長率（CAGR 約為 17%）與房價上漲率（同期約為 70%）之間存在令人擔憂的背離。這種差距擴大 necessitate 超越貨幣政策的多元化方法，以應對需求面的限制。
租賃市場也面臨相似的壓力，租金與收入比大幅上升。儘管承認房屋品質的改善部分解釋了租金上漲，但該講者強調了對家庭，尤其是低收入家庭的財務負擔，其中有一半的租戶屬於負擔過重的群體。由於大量抵押貸款利率低於 6%，產生的鎖定效應進一步限制了供應，並推升了房價。這種態勢為租戶和潛在購房者都創造了挑戰性的環境，限制了市場流動性，並阻礙了更廣泛的經濟參與。
該官員提倡利用公私合作夥伴關係，特別提及《社區再投資法案》(CRA) 和《低收入住房稅收抵免》(LIHTC) 作為擴大可負擔住房機會的有效工具。 CRA 鼓勵對低收入及中等收入 (LMI) 社區的貸款和投資，加上 LIHTC 對可負擔住房開發的融資，代表了戰略性的資本部署。旨在解決土地使用障礙和擴大租金援助的近期立法舉措被視為積極的發展，但其最終影響仍取決於有效的實施。該講者的總結性言論強調了業界、政府和社區組織間合作的重要性，以應對住房可負擔性的多方面挑戰，並促進可持續、包容性的增長。
原文連結
https://www.federalreserve.gov/newsevents/speech/barr20260923a.htm